Os contratos de compra e venda de imóvel na planta, normalmente, estipulam cláusulas penais em caso de inadimplemento de alguma das partes.
A cláusula penal é uma medida de indenização das perdas e danos decorrentes desse inadimplemento.
O descumprimento contratual/inadimplemento pode ser relativo ou absoluto.
Ele será relativo quando o contrato tiver condições de ser levado adiante, ou seja, quando há o atraso no pagamento de alguma parcela, mas ela ainda poderá ser quitada, dando-se seguimento no contrato.
Para esse tipo de inadimplemento, incide a cláusula penal moratória, cobrando um valor pelo atraso no pagamento. Normalmente, o valor é estabelecido ao equivalente do valor de aluguel, motivo pelo qual não pode ser cobrado de forma conjunta com a taxa de ocupação.
Já o inadimplemento absoluto leva a rescisão contratual. Incide, assim, a cláusula penal compensatória, cujo objetivo é compensar os investimentos realizados pelo vendedor. Se o devedor chegou a ocupar o imóvel, deve pagar ao vendedor, também, o percentual correspondente à taxa de ocupação. Para saber o que é taxa de ocupação, leia o texto o que é taxa de ocupação.
Isso porque, na visão do STJ, a taxa de ocupação tem natureza jurídica de alugueis, indenizando pelo tempo de utilização do imóvel. A indenização pelo tempo em que o promissário comprador ocupou o bem não está incluída na cláusula penal compensatória, pois são institutos jurídicos com finalidade e natureza jurídica distintas.
Portanto, de acordo com a jurisprudência recente do STJ, é possível cumular a cobrança de cláusula penal compensatória com taxa de ocupação.
