Chegou ao Superior Tribunal de Justiça um caso de pedido de impenhorabilidade do imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, sob a justificativa de ser propriedade de terceiro (credor fiduciário). A dívida se referia às cotas condominiais (REsp. 2036289).
Sabe-se que nos contratos de alienação fiduciária, o devedor só se tornará proprietário do imóvel quando quitar todas as parcelas. Enquanto isso, o credor fiduciário é o proprietário.
Nestes casos em que o devedor fiduciário não paga as despesas condominiais, é possível a declaração de impenhorabilidade do imóvel sob a justificativa de tratar de propriedade de terceiro (credor fiduciário)?
Tendo em vista que as cotas condominiais são obrigações propter rem, ou seja, vinculadas ao imóvel, havendo transferência de titularidade do bem, a obrigação o acompanha. Ou seja, ao adquirir um imóvel com débitos condominiais, ainda que sejam referente ao período do antigo proprietário, o comprador responderá por tais despesas, conforme artigo 1.345 do CC/2002.
Portanto, os débitos condominiais seguirão os sucessivos proprietários do imóvel.
Em relação à imóvel alienado fiduciariamente, o § 8º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 assim dispõe: “responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.
Verifica-se, portanto, que a lei estabelece que cabe ao devedor fiduciário, a partir do momento em que estiver na posse do imóvel, a obrigação pelos impostos, taxas e também despesas condominiais.
No caso da alienação fiduciária, portanto, embora o proprietário seja o credor fiduciário, quem responde pelas obrigações é o devedor fiduciário.
Assim, não é cabível a penhora do imóvel para garantia de débitos condominiais, uma vez que a propriedade do bem é do credor fiduciário, sendo que o responsável pelo débito é quem deve responder com seu próprio patrimônio.
Segundo o entendimento do STJ: “não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária”
E também: ‘o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos’”
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