O contrato de corretagem, de acordo com o art. 722 do Código Civil de 2002, ocorre quando uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Ou seja, no contrato de corretagem, há intermediação de uma pessoa (física ou jurídica) na aproximação de terceiros com o objetivo de realizar contrato.
A remuneração do contrato de corretagem é estipulada no art. 725 do CC, que prevê que a remuneração é devida quando o corretor conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
E o que se pode entender por resultado útil de sua atividade?
O Superior Tribunal de Justiça tem o entendimento de que “é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio”.
Também tem entendimento de que “o direito à comissão depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável. […] Somente com a análise da situação concreta poderá o julgador concluir pelo cabimento, ou não, da comissão de corretagem, observando os contornos fáticos e as provas produzidas na instrução processual” (REsp 1.272.932/MG, 3ª Turma, DJe 2/10/2017).
Assim, é possível verificar que não é qualquer atuação do corretor que gerará dever de remuneração. É necessário analisar e estabelecer contratualmente as condições da remuneração, delimitando quando o direito será adquirido.
Portanto, no entendimento do STJ, em cada caso, será preciso examinar, primeiro, o negócio que o corretor se obrigou a obter e os deveres contratuais por ele assumidos, para concluir, à luz das provas e das peculiaridades de cada caso, se o resultado útil foi alcançado, ainda que o resultado final previsto no contrato não ocorra por posterior arrependimento das partes.
Em alguns casos, há cláusula contratual condicionando a remuneração do corretor ao registro da escritura pública do contrato de compra e venda. Embora não seja uma exigência legal, se as partes vierem a negociar tal condição, ela será válida.
Além disso, é possível também que as partes condicionem o pagamento da comissão a evento futuro e incerto – como à aprovação de determinado órgão.
Tais cláusulas eventualmente podem ser declaradas nulas ou ilícitas, porém caberá ao magistrado analisar caso a caso, considerando eventual desequilíbrio entre as partes, bem como existência de relação de consumo, de contrato de adesão, de vício da vontade, ou de violação à boa-fé objetiva.
Ao realizar um contrato de corretagem esteja assessorado por um profissional especialista, a fim de resguardar seus direitos e dar maior segurança jurídica à transação.
