A Lei 14.711/2023, conhecida como Lei da Alienação Fiduciária, trouxe alterações à Lei já existente, nº 9.514/1997. A alteração abordada no presente texto é sobre a possibilidade de realizar mais de uma alienação fiduciária no mesmo imóvel.
Anteriormente à vigência da nova lei, poderia ocorrer apenas uma alienação fiduciária do imóvel. Alienação fiduciária é quando se dá o próprio imóvel como garantia ao credor fiduciário, ficando o imóvel em nome desse credor até que se pague integralmente a dívida, sendo que no caso de inadimplemento, o credor permanecerá com a propriedade do bem.
Com a nova legislação, um mesmo imóvel pode ser dado em garantia a mais de um credor fiduciário, ou seja, alienações sucessivas.
Assim, possibilita-se que o devedor dê o bem em garantia a mais de um credor, sendo que estes terão uma ordem de preferência. O primeiro a receber a garantia, possuirá garantia de grau um. Os credores posteriores, terão grau maior e estão condicionados ao cancelamento da garantia anterior para que a sua tenha eficácia.
A título de exemplificar a ideia da lei, imaginemos uma pessoa com um imóvel no valor de R$700.000,00. Antes essa pessoa poderia alienar fiduciariamente a apenas um credor, ainda que o valor da dívida fosse de R$100.000,00. Veja, nesse caso, o dono do imóvel ficaria com uma expressão econômica de R$600.000,00 sem utilização.
Com a atual redação legal, o proprietário poderá, além de dar em garantia os R$100.000,00 a um credor, dar mais R$300.000,00 a outro e ainda R$200.000,00 a outro e R$100.000,00 a outro, até completar o valor do imóvel.
Poderá ir além, mas será difícil encontrar credor que aceitará ter em garantia um imóvel cujo valor integral já estará comprometido em caso de inadimplemento.
Enquanto o credor de primeiro grau (primeira garantia) possui titularidade do direito real sob condição resolutiva (condicionada ao adimplemento), os demais credores de graus superiores terão titularidade sob a condição resolutiva e também sob a condição suspensiva (a de extinguir a garantia de grau inferior).
Portanto, é possível alienar fiduciariamente um imóvel a mais de um credor, respeitando o grau de preferência. Contudo, sempre orientamos que se esteja assessorado por um advogado especialista nessas transações, a fim de verificar as condições da negociação, evitando insegurança jurídica.
