Primeiramente, importante explicar que o negócio fiduciário é o contrato pelo qual aquele que quer adquirir o bem (fiduciante), dá como garantia a própria propriedade do bem ao garantidor (fiduciário). Em se cumprimento o pagamento integral, o fiduciário devolve o bem ao transmitente fiduciante (comprador).
De acordo com a Lei nº 9.514/97, para que a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente sejam válidas, é necessário o registro no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.
Se não houver o registro, não será possível exigir que o comprador, em caso de dívida, passe pelo procedimento de venda extrajudicial do bem.
O artigo 23 da Lei nº 9.514/1997, dispõe que constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Ou seja, a garantia somente se constitui com o registro do contrato que lhe serve de título no registro imobiliário. Contudo, frisa-se que o contrato pode ser válido, ainda que não tenha sido registrado. A ausência do registro não invalida o contrato celebrado entre as partes, mas apenas deixa de constituir a propriedade fiduciária e a garantia.
Assim, sem o registro do contrato no competente Registro de Imóveis, há simples crédito, situado no âmbito obrigacional, sem qualquer garantia real nem propriedade resolúvel transferida ao credor.
Portanto, conforme o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (EREsp. 1.866.844-SP) sem o registro, não pode o fiduciário exigir o procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da mesma lei, por não haver consolidação da propriedade em nome do credor, razão pela qual o adquirente poderá pleitear a rescisão do ajuste, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nesses dispositivos.
É sempre importante estar assessorado por profissionais especializados durante as negociações e elaborações de contratos e seu registro, a fim se ter segurança jurídica nas transações.
