Antes de propor uma ação de despejo (ação que se requer a retomada do imóvel alugado), geralmente é necessário que o locador (proprietário do imóvel) envie uma notificação ao locatário (inquilino) para comunicar a sua intenção de retomar o imóvel.
No entanto, é importante ressaltar que a obrigatoriedade do envio dessa notificação pode variar de acordo com o tipo de contrato de locação.
Em geral, nos contratos de locação por prazo indeterminado ou quando há inadimplência do locatário, é necessário que o locador envie uma notificação extrajudicial, também conhecida como notificação de denúncia vazia ou notificação para desocupação do imóvel.
Essa notificação deve ser enviada com antecedência mínima de 30 dias, em regra, permitindo que o inquilino tenha um prazo para desocupar o imóvel voluntariamente.
Caso o locatário não desocupe o imóvel dentro do prazo estipulado na notificação, o locador poderá propor a ação de despejo perante o Poder Judiciário. Nesse caso, o juiz irá avaliar os elementos apresentados pelas partes e decidir sobre a procedência da ação, podendo determinar o despejo do locatário e a reintegração de posse do imóvel ao locador.
O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que apesar de não haver previsão legal expressa, a notificação prévia ao locatário sobre o encerramento do contrato de locação por denúncia vazia (ou imotivada) é elemento obrigatório para a validade da posterior ação de despejo.
A doutrina explica que:
A finalidade da notificação premonitória é a de evitar que o locatário seja surpreendido pelo ajuizamento da ação de despejo, o que ainda lhe poderá acarretar o pagamento dos ônus sucumbenciais. (Sylvio Capanema de Souza. A Lei do Inquilinato Comentada. Rio de Janeiro: GEN Forense, 9ª ed., 2014, p. 195).
No entanto, é importante ressaltar que existem situações em que a notificação prévia não é obrigatória. Por exemplo, nos casos de locação por prazo determinado, quando o contrato estipula uma data específica para o término do aluguel, não é necessário enviar a notificação de despejo, uma vez que o prazo final do contrato já está previamente estabelecido.
Portanto, sendo o contrato por prazo determinado, findo o prazo, não há necessidade de notificação premonitória para o ajuizamento da ação de despejo nos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato de locação.
Além disso, em alguns casos de inadimplência grave por parte do locatário, como a falta de pagamento de aluguéis por um período determinado, a legislação pode permitir ao locador propor diretamente a ação de despejo, dispensando a necessidade de envio prévio de notificação.
Portanto, embora seja comum e muitas vezes obrigatório o envio de uma notificação prévia antes da ação de despejo, a obrigatoriedade dessa notificação pode variar dependendo do tipo de contrato de locação.
É sempre recomendado consultar a legislação, o contrato, bem como obter orientação jurídica adequada para garantir o cumprimento dos requisitos legais ao propor uma ação de despejo.
