A incorporação imobiliária consiste em realizar a venda de imóveis antes que ele esteja pronto, os famosos “imóveis na planta”.
Muitos pensam que a incorporação se inicia com a compra do terreno. Contudo, juridicamente e até mesmo financeiramente, não se indica que inicie comprando um terreno. Antes disso, indica-se realizar todo um estudo e planejamento. No planejamento, deve-se definir o valor geral de venda. Nesse momento tem que ser definido o produto, se será alto padrão ou popular.
Após as definições, devem ser feitos estudos sobre o mercado, segmentação e o nicho. Ou seja, ver qual a demanda do local que estou procurando o terreno. Entendendo o mercado, deve-se desenvolver um produto que atenda o público-alvo.
Com esses estudos e análises, o incorporador deve fazer seu mix de produto, ou seja, estabelecer quais produtos serão oferecidos. Apresentará esse mix de produto para um arquiteto, que irá desenvolver a melhor solução arquitetônica do mix de produto para aquele terreno escolhido.
Após o projeto, deve ser feito o orçamento, que permitirá a realização do estudo de viabilidade econômica. Somente se a conta fechar é que se orienta a compra do terreno. Por isso também é interessante ter mais de um projeto, caso o primeiro projeto não seja viável economicamente.
Sendo viável economicamente o projeto, chega o momento de verificar sobre a arrecadação do dinheiro, com a estratégia definida para montar o plano de negócios para apresentar ao banco que irá financiar, com investidores, tabela de vendas, etc.
Com a captação de recursos, é possível fazer a proposta para a compra do terreno, podendo ser em dinheiro ou permuta, sendo este último uma ótima solução para evitar deslocamento do dinheiro.
Para essa fase é muito importante a assessoria jurídica de um advogado especialista em direito imobiliário, a fim de realizar a análise de risco do terreno e dos proprietários do terreno para verificar a viabilidade de compra. O advogado realizará a elaboração do contrato de compra e venda ou de permuta e acompanhará todo o registro da incorporação imobiliária, atendendo a legislação exigida.
Com o registro da incorporação, será possível realizar a venda das unidades autônomas.
